La Cour de cassation a rendu ces derniers mois plusieurs arrêts portant sur la prescription acquisitive, un mécanisme juridique qui permet, sous conditions strictes, de devenir propriétaire d’un bien sans en avoir jamais signé l’acte de vente.
Certains médias s’en sont emparés avec un angle pour le moins alarmiste : “un squatteur peut devenir propriétaire de votre maison après 30 ans”, “la justice vous donnera raison si vous squattez”. Des titres qui font le tour des réseaux, et qui reposent sur un fond de vérité. Mais qui demeurent très imprécis, voire erronés.
Nous avons donc épluché les textes de loi, vérifié chaque arrêt cité et recoupé les sources pour démêler le vrai du faux.
Ce que dit la loi française
L’usucapion, ou prescription acquisitive, ne repose pas sur une nouvelle loi. Elle figure dans le Code civil depuis Napoléon et son principe n’a pas changé depuis. La numérotation des articles, elle, date de la réforme du 17 juin 2008 (loi n° 2008-561). Quatre articles en posent le cadre actuel.
- L’article 712 du Code civil énonce d’abord le principe général : “La propriété s’acquiert aussi par accession ou incorporation, et par prescription.”
- L’article 2258 en donne la définition précise : “La prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi.” Traduction : on peut théoriquement devenir propriétaire sans acte de vente, même en sachant qu’on n’est pas le propriétaire légal (la mauvaise foi ne disqualifie pas automatiquement la demande).
- L’article 2261 fixe ensuite les conditions cumulatives : “Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.”
- Enfin, l’article 2272 précise les délais : “Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans.”
Pourquoi les squatteurs “ordinaires” ne sont presque jamais concernés ?
Le problème des publications de nos confrères repose sur le fait qu’ils ont isolé les différents articles de loi. Or, les quatre conditions de l’article 2261 sont cumulatives. S’il en manque une seule, toute la démarche s’effondre. Dans le cas d’un squatteur au sens classique du terme, toutes ces conditions ne sont généralement pas réunies.
La possession doit d’abord être continue : pas de présence saisonnière, pas d’allers-retours incessants. Le squatteur doit prouver qu’il a passé trente ans sans interruption vérifiable. Cette résidence doit être paisible : une intrusion par effraction, par manœuvre ou par violence exclut d’emblée toute prescription, car la possession n’a pas été acquise de façon tranquille.
Elle doit aussi être publique : l’occupant ne se cache pas, il vit dans le bien au vu et au su des voisins, se comporte ouvertement comme un propriétaire (il entretient le bien, paie les charges, réalise des travaux visibles). Enfin, sa résidence doit être non équivoque : personne ne doit douter, depuis l’extérieur, que l’occupant se comporte en propriétaire.
La Cour de cassation a d’ailleurs établi dans un arrêt du 10 octobre 2024 (n° 23-17.458, publié au Bulletin) qu’un acte de notoriété établi chez un notaire ne suffit pas à prouver la possession. Le juge doit vérifier des actes matériels concrets. Et dans un arrêt du 13 mars 2025 (n° 24-12.891, publié au Bulletin), elle a rappelé que l’usucapion ne peut pas être constatée par simple ordonnance sur requête : une procédure contradictoire, avec assignation devant le tribunal judiciaire, est indispensable.
En d’autres termes : même quand toutes les conditions sont remplies, le transfert de propriété ne se produit pas automatiquement. Il faut aller au tribunal avec un avocat et convaincre un juge.
Que dit la jurisprudence ?
Les publications de nos confrères citent la Cour de cassation sans donner de numéro d’arrêt ni de date précise. Parmi les décisions récentes les plus commentées sur ce sujet figure un arrêt du 24 octobre 2024 (n° 23-16.882, publié au Bulletin). Cette affaire n’opposait pas un squatteur à un propriétaire privé. Elle concernait une société industrielle (la SIAM) et une commune, à propos de parcelles incorporées dans le domaine privé communal.
La Cour de cassation a précisé deux points techniques. D’abord, la publication d’un acte d’incorporation au service de la publicité foncière n’interrompt pas le délai de prescription. Ensuite, la conscience du possesseur de ne pas être formellement propriétaire ne suffit pas à invalider son intention de se comporter comme tel. Une clarification utile pour les professionnels du droit foncier, mais rien de bien intéressant pour les propriétaires de résidences privées.
Le 18 décembre 2025, un autre arrêt (n° 24-15.759) de la Cour de cassation a confirmé que le règlement de copropriété ne peut pas constituer un “juste titre” ouvrant la prescription abrégée de dix ans. Le tribunal judiciaire de Chambéry a d’ailleurs rejeté en janvier 2026 une action en usucapion malgré une occupation longue et des travaux réalisés, faute de preuve d’une possession “à titre de propriétaire exclusif”. La jurisprudence récente va donc plutôt dans le sens d’un durcissement des conditions plutôt qu’un assouplissement favorable aux squatteurs.
La réalité des dossiers d’usucapion qui aboutissent est très différente de l’image du squatteur opportuniste. En pratique, ce mécanisme joue sur des situations très spécifiques :
- une parcelle de terrain rural dont un voisin s’est approprié quelques mètres lors d’une clôture posée il y a trente ans
- une cave ou un garage annexé progressivement à un appartement adjacent
- un bien hérité dans une succession conflictuelle que personne ne visite ni ne revendique pendant des décennies.
Le profil type du bien vulnérable : une maison secondaire héritée d’un aïeul, dont les impôts sont prélevés par virement automatique mais que personne n’entretient ni ne visite depuis vingt ans et dont les héritiers dispersés ont perdu les coordonnées cadastrales.
La loi Kasbarian ou loi “anti-squat”
Aucun des articles circulant actuellement ne mentionne la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dite loi Kasbarian, pourtant directement liée au sujet. Ce texte a profondément renforcé les droits des propriétaires face à l’occupation illicite. Il a triplé les peines encourues par les squatteurs (passées d’un an d’emprisonnement et 15 000 euros d’amende à trois ans et 45 000 euros) et instauré une procédure administrative permettant au préfet de déclencher une expulsion en 72 heures (48 heures d’instruction, puis 24 heures de mise en demeure), sous réserve que le propriétaire apporte les preuves suffisantes d’une intrusion frauduleuse.
La trêve hivernale ne protège plus les squatteurs non plus. La loi ne touche pas à l’usucapion mais elle rend l’installation durable d’un squatteur dans un bien surveillé bien plus difficile qu’avant.
La bonne nouvelle, c’est qu’il suffit de peu pour briser le mécanisme de la prescription. Tout acte démontrant que le propriétaire revendique activement son bien remet le compteur à zéro. Une assignation en expulsion devant le tribunal, même symbolique, suffit. Reprendre possession physiquement du bien, changer les serrures, effectuer des travaux visibles sont autant d’actions qui interrompent le délai. Sans aller jusque là, un courrier recommandé contestant l’occupation peut également constituer un acte d’interruption formelle.
En résumé, quelqu’un qui squatte votre bien depuis 30 ans ne lui assure pas de le récupérer, surtout si vous effectuez des démarches, même minimes, pour le récupérer.
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