Il fût un temps pas si lointain où dans quelques cas (certes rares, mais tout de même…) il était possible d’acheter une maison ou un appartement à crédit sans le moindre apport d’argent frais. Bien sûr, cela n’a jamais été vraiment la norme, et a toujours dépendu du profil financier de l’emprunteur.
Pendant la pandémie, les taux directeurs de la BCE (autrement dit les taux qui décident du coût de l’argent prêté par les banques) étaient historiquement bas, avec même une courte période de taux négatifs. Ce qui permettait aux banques d’octroyer beaucoup plus facilement des crédits avec un coût très bas.
Le succès de cet accès facile à l’argent a été immédiat, et a permis, entre autres, à beaucoup de propriétaires de logements de réaliser de belles plus-values et à également de nombreux primo-accédants de devenir propriétaires. Même s’il fallait déjà composer avec un choc de la demande faisant rapidement augmenter les prix.
Car cette astuce, permettant d’éponger quelque peu la note très salée des mesures de confinement et d’aider l’économie à reprendre a aussi provoqué par la suite une forte inflation. En conséquence, la Fed américaine d’abord, puis la BCE, ont progressivement renchéri le coût des emprunts.
L’argent coûte particulièrement cher en ce moment sur fond d’inflation
Fin septembre 2023, le principal taux directeur de la BCE était à 4 % tandis que la Fed tablait sur une fourchette comprise entre 5,25 % et 5,50 % selon les taux. Cette politique de remontée des taux a eu exactement l’effet escompté. L’inflation sous jacente (hors énergie et alimentation) a nettement reflué aux États-Unis comme en Europe.
On parle désormais d’un taux glissant annuel de +4,1 % aux USA et +4,2 % en zone Euro, bien inférieur à ce qui était constaté il y a quelques mois. Toutefois, cette politique fait un énorme dommage collatéral : emprunter de l’argent coûte beaucoup plus cher, ce qui complique voire empêche désormais d’accéder à la propriété, ou d’acheter facilement des biens de long terme comme une voiture, à crédit. Sans compter le net ralentissement du marché des ventes immobilières.
BFMTV rapporte ainsi que l’apport moyen en 2023 pour décrocher un crédit immobilier est désormais de 35 % du prix du bien. Ce qui représente tout de même 72 000 € d’apport et un chiffre en hausse de 10 000 € par rapport à 2022. Au delà, cette proportion est nettement supérieure à ce qui est habituellement pratiqué. La règle souvent rappelée en la matière, hors période de crise, est qu’il faut un apport d’environ 20 % du montant total à emprunter.
Hélas, le niveau d’apport requis est loin d’être la seule barrière en ce moment
On constate de fortes disparités en fonction des régions. Si vous vivez en Île-de-France et souhaitez acheter un appartement vendu 300 000 € (ça ne court pas les rues, c’est peu de le dire), la banque ne vous laissera pas emprunter grand chose… 28 000 € tout au plus, les 272 000 € restants étant de l’argent frais à apporter par vos soins.
Sans commune mesure mais également très élevé, l’apport moyen pour conclure un crédit immobiliser dans une banque d’Auvergne Rhône-Alpes est autour de 90 000 € tandis qu’en région PACA on constate un apport moyen autour de 80 000 €. Le niveau d’apport constaté dans les Hauts de France est plutôt proche de la moyenne nationale à 76 000 €… mais le chiffre a doublé en un an.
Tandis que les banques de Nouvelle Aquitaine et d’Occitanie continuent d’octroyer des crédits intéressants avec un apport moyen de 50 000 € (en dessous de la proportion de 20 % d’apport habituellement pratiquée). Il faut au passage relever que ces chiffres ne représentent pas forcément la politique des banques en la matière.
Le fait que beaucoup de gens vendent puis se servent de l’apport pour acheter un bien immobilier un peu plus cher peut, entre autres, expliquer l’apport moyen constaté en Île-de-France. Mais il est clair que les banques sont beaucoup plus frileuses et sourcilleuses, et que, aussi, le coût de l’argent lui-même incite à davantage leurs clients à mettre l’accent sur l’apport (après tout, ces conditions peu avantageuses risquent de vous engager même si la situation venait à s’améliorer…).
Or, même si vous vivez en Aquitaine ou en Occitanie, souhaitez emprunter 300 000 € et détenez suffisamment d’apport, ne criez pas victoire trop vite. En effet, il y a un autre critère qui constitue une forte barrière pour les primo-accédants : le niveau de revenus, qui est, dans la plupart des cas, équivalent à votre salaire.
Crédit immo : apport record🏡
Pour emprunter 300.000 euros, un ménage doit désormais gagner environ 5.300 euros par mois, soit 1.000 euros de plus qu'il y a 1 an.
🎙️ Marie Coeurderoy pic.twitter.com/JqbuuB9UzN
— BFM Business (@bfmbusiness) November 27, 2023
Selon le courtier en financement Finance Conseil cité par BFMTV, il faut en effet désormais pouvoir justifier d’un salaire de 5 300 € par mois. Selon l’INSEE, en 2023, un salarié gagne en moyenne 2 587 € net par mois. Côté salaire médian, 1 930 € par mois pour une personne seule et 4 053 € par mois pour un couple avec deux enfants de moins de 14 ans divise chacun de ces deux groupes en parts égales (chiffres de 2022).
Que faire si on ne trouve pas de crédit pour acheter un bien immobilier en 2023 ?
Que l’on soit seul, ou en couple avec des enfants, il est ainsi devenu tout simplement impossible d’acheter un bien immobilier à crédit fin 2023 pour une écrasante majorité de français.
La situation ne devrait toutefois pas perdurer éternellement, même s’il est difficile, à cause du contexte international et du poids du reliquat de la période passée de dire quand un retour à des emprunts plus accessible aura lieu. Tout juste peut-on dire que la BCE estime avoir atteint ses objectifs intermédiaires pour endiguer l’inflation et ne prévoit plus pour le moment de rehausser ses taux.
Si vous cherchez à acheter mais ne trouvez pas de crédit pour le faire, il est donc plutôt conseillé de reporter votre achat en attendant des jours meilleurs – avec pour horizon encore quelques mois d’attente si les taux restent stables, ou plusieurs années en fonction de l’évolution de la situation internationale et de l’inflation…
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A croire que les pigistes sont payés au signe et il n’y a pas de relecteur sur ce site!
On est d’accord qu’un paragraphe s’est retrouvé par erreur deux fois dans cet article !
Hello,
En effet, ce matin en pensant faire une mise à jour mineure (via un éditeur texte externe) et en répercutant les changements, j’ai fait un erreur de copier coller particulièrement traitre car difficile à voir rapidement… Votre vigilance et celle d’un de nos rédacteurs nous a permis de corriger le soucis et rétablir l’article dans son format d’origine. Merci !